강남 집값, 정부는 1.38% 하락·민간은 상승 엇갈린 통계에 시장 혼란
표본 규모·조사 방식·실거래 반영 시점 달라 거래절벽 속 통계 신뢰성 논란 확산
전문가 “어느 한쪽이 틀렸다고 단정 어려워 조사 주기 조정하고 표본 확대해야”
부동산 시장을 판단하는 가장 중요한 잣대는 가격이다. 그러나 같은 지역, 같은 시기의 아파트값을 놓고 정부와 민간 조사기관이 서로 다른 결과를 내놓는다면 시장은 어느 통계를 믿어야 할까. 서울 강남구 아파트값을 둘러싼 통계가 이러한 의문을 고스란히 드러내고 있다. 정부 공인 통계에서는 집값이 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났지만, 민간 조사기관에서는 하락 폭이 미미하거나 오히려 상승한 것으로 집계됐다. 주택시장에 대한 판단은 물론 정책의 신뢰성까지 흔들 수 있다는 점에서 통계의 정확성과 조사 체계를 둘러싼 논란이 커지고 있다.
7일 한국부동산원과 KB부동산, 부동산R114가 발표한 아파트 매매가격 동향을 비교한 결과, 동일한 서울 강남구를 대상으로 조사했음에도 가격 변동 폭과 방향에서 상당한 차이가 나타났다.
정부가 공인하는 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 서울 강남구의 10월 첫째 주부터 넷째 주까지 가격 변동률은 각각 -0.34%, -0.35%, -0.31%, -0.38%로 집계됐다. 매주 하락세가 이어졌으며, 4주간 변동률을 단순 합산하면 -1.38%에 달한다.
반면 민간 조사기관인 KB부동산이 발표한 같은 기간 전후의 주간 아파트 매매가격 변동률은 -0.07%, -0.07%, -0.05%, -0.10%, -0.12%로 나타났다. 한국부동산원과 마찬가지로 하락 흐름을 보였지만 낙폭은 훨씬 완만했다.
부동산R114의 조사 결과는 더욱 대조적이다. 주간 변동률이 -0.05%, 0.06%, 0.06%, -0.04%로 나타나 일부 주간에는 오히려 아파트값이 상승한 것으로 조사됐다.
월간 누적 변동률에서도 차이는 뚜렷했다. 한국부동산원은 강남구 아파트값이 1.38% 하락했다고 집계한 반면, KB부동산은 0.29% 하락한 것으로 발표했다. 부동산R114는 이와 달리 0.03% 상승한 것으로 분석했다.
한국부동산원의 하락률은 KB부동산보다 약 4.8배 컸다. 부동산R114와 비교하면 단순한 하락 폭의 차이를 넘어 상승과 하락이라는 정반대의 결과가 나타난 셈이다.
같은 강남구 아파트 시장을 조사했는데도 한쪽에서는 가격 하락이 뚜렷하고, 다른 쪽에서는 상승세가 관측되는 상황이다. 통계를 기준으로 시장의 흐름을 판단해야 하는 실수요자와 투자자 입장에서는 혼란스러울 수밖에 없다.
같은 아파트 시장인데 왜 다른 결과가 나올까
이처럼 조사기관마다 집값 통계가 엇갈리는 근본적인 원인은 표본의 구성과 규모, 가격 산정 방식, 조사 및 발표 시점이 서로 다르기 때문이다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 통계는 전국 268개 시·군·구의 3만3500가구를 표본으로 삼는다. 조사 대상 단지에서 실제 매매가 이뤄졌다면 해당 거래가격을 중요한 판단 근거로 활용한다. 그러나 거래가 발생하지 않은 단지는 인근 주택의 실거래 사례를 참고하고, 부동산 중개업소의 의견 등을 종합해 가격을 산정한다.
조사 기간은 전주 화요일부터 해당 주 월요일까지이며, 결과는 매주 목요일 발표한다.
KB부동산은 한국부동산원보다 많은 표본을 활용한다. 전국 240개 시·군·구의 아파트 6만5698가구를 포함해 총 7만1413가구를 조사 대상으로 한다.
가격 산정 방식에도 차이가 있다. KB부동산은 협력 공인중개업소가 입력한 시세를 검증하는 방식으로 통계를 작성한다. 단순히 매도인이 제시한 호가를 그대로 반영하지 않는다는 점이 특징이다.
조사 기간과 발표 시점은 한국부동산원과 동일하다. 전주 화요일부터 해당 주 월요일까지 조사한 뒤 목요일에 결과를 공개한다.
부동산R114는 이들과 또 다른 방식을 채택하고 있다. 임대 물건을 제외한 전국 아파트 단지의 약 95%에 해당하는 데이터를 대상으로 인공지능(AI)을 활용해 실거래가격과 매물 호가를 분석한다.
조사 기간도 월요일부터 금요일까지로, 한국부동산원이나 KB부동산보다 앞선 시점의 시장 상황을 반영한다.
결국 세 기관은 모두 아파트 가격의 움직임을 추적하지만, 조사 대상과 가격 산정에 활용하는 정보가 다르다. 같은 시장을 바라보면서도 서로 다른 결과가 나오는 구조적인 배경이다.
거래가 끊기면 통계의 불확실성은 더 커진다
문제는 부동산 거래가 급격히 줄어드는 시기에 이러한 통계 차이가 더욱 확대될 수 있다는 점이다.
아파트 거래가 활발할 때는 실제 매매가격을 토대로 시장의 흐름을 비교적 명확하게 파악할 수 있다. 그러나 거래량이 급감하면 가격을 판단할 객관적인 근거도 함께 줄어든다.
특히 토지거래허가구역에서는 거래 절차에 시간이 소요된다. 토지거래허가 신청서를 접수한 뒤 승인까지 3~4주가 걸리는 상황에서는 실거래 정보가 통계에 반영되는 시점에도 차이가 발생할 수 있다.
거래가 드문 시장에서는 소수의 매매 사례가 전체 가격 변동률에 상대적으로 큰 영향을 미칠 가능성이 있다.
실제 거래가 없는 아파트 단지는 가격을 추정해야 한다. 이 과정에서 조사자의 경험과 판단, 인근 지역의 거래 사례, 분석 모델 등이 활용된다.
통계 작성 과정에서 일정 부분 추정이 불가피하다는 의미다. 거래가 적을수록 이러한 추정의 비중이 커질 수 있고, 조사기관별 판단 차이도 확대될 가능성이 높다.
정부 공인 통계 역시 이러한 한계에서 완전히 자유롭지는 않다.
이헌욱 한국부동산원장은 지난달 15일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주간 주택가격 조사 방식의 한계를 인정했다.
이 원장은 "주간에 충분히 주택 거래가 이뤄지지 않음에도 주간 가격을 정해야 하기에 조사자의 전문적인 역량을 발휘하는 측면이 있을 수밖에 없다"고 밝혔다.
실거래가 충분하지 않은 상황에서도 매주 가격 변동률을 산출해야 하는 통계 작성의 현실적인 어려움을 설명한 발언이다.
집값 통계의 불일치, 단순한 숫자 차이로 볼 수 없다
부동산 가격 통계는 단순히 아파트값이 얼마나 올랐거나 내렸는지를 보여주는 수치에 그치지 않는다.
정부가 부동산 시장을 진단하고 정책의 효과를 판단하는 기초자료가 된다. 금융기관과 연구기관이 시장을 분석하는 데도 활용된다. 주택을 매수하거나 매도하려는 국민에게는 의사결정의 중요한 참고 지표다.
따라서 같은 지역의 가격 흐름을 두고 조사기관별 결과가 크게 엇갈린다면 통계를 해석하는 과정에서도 혼선이 발생할 수 있다.
가령 정부 공인 통계만 보면 강남구 아파트값의 하락세가 뚜렷한 것으로 읽힌다. 그러나 민간 통계를 함께 살펴보면 가격 조정의 강도가 훨씬 약하거나 일부 구간에서는 상승 흐름이 나타난다.
이는 단순히 어느 기관의 수치가 더 정확한지를 가리는 문제와는 다르다. 각 통계가 무엇을 측정하고 어떤 방식으로 시장 상황을 반영하는지 이해해야 한다는 뜻이다.
특히 주간 단위의 짧은 조사 기간에 거래량까지 적다면 통계에 나타난 변동률이 시장 전체의 가격 흐름을 충분히 설명하지 못할 가능성도 있다.
시장 참여자들이 특정 기관의 수치 하나만으로 가격 방향을 단정하기보다 거래량과 실제 계약가격, 매물 동향 등을 종합적으로 살펴봐야 하는 이유다.
전문가 “주간 조사 한계 표본 늘리고 격주 발표 검토해야”
전문가들은 정부 공인 통계의 신뢰성을 높이기 위한 제도 개선이 필요하다고 지적한다. 다만 조사기관마다 통계 작성 목적과 방식이 다른 만큼 어느 한쪽의 결과를 일방적으로 잘못됐다고 판단해서는 안 된다는 입장이다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "어느 한쪽의 통계가 잘못됐다고 볼 수는 없다. 국가 통계의 목적상 민간 통계와 다름을 인정해야 한다"고 설명했다.
그러면서도 현행 주간 가격 조사 체계에 대해서는 개선이 필요하다고 강조했다.
서 교수는 "표본 수가 적은 데다 1주 단위 조사로는 시장을 왜곡할 가능성이 높은 만큼 조사·발표 간격을 격주(2주)로 변경하고 표본을 늘려 통계의 신뢰성을 제고할 필요가 있다"고 말했다.
조사 주기를 늘리고 표본 규모를 확대해 단기간의 가격 변동이나 일부 거래 사례가 전체 통계에 미치는 영향을 줄여야 한다는 취지다.
다만 조사 주기를 조정할 경우 시장 변화를 신속하게 파악하기 어려워질 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다. 통계의 안정성과 시의성을 어떻게 조화시킬 것인지가 제도 개선의 핵심 과제가 될 전망이다.
집값을 읽는 기준부터 바로 세워야 한다
부동산 시장에서 통계는 나침반과 같다. 그러나 나침반마다 서로 다른 방향을 가리킨다면 시장 참여자들은 판단에 어려움을 겪게 된다.
서울 강남구 아파트값을 둘러싼 한국부동산원과 KB부동산, 부동산R114의 상반된 조사 결과는 국내 주택가격 통계가 안고 있는 구조적인 과제를 드러낸다.
정부 공인 통계의 정확성과 신뢰성을 높이는 노력은 필요하다. 동시에 민간 통계와의 차이가 발생하는 원인을 투명하게 설명하고, 조사 방식과 표본 구성에 대한 이해를 높이는 작업도 중요하다.
무엇보다 집값 통계를 해석할 때는 수치의 크기뿐 아니라 그 수치가 만들어진 과정까지 살펴봐야 한다.
집값이 올랐는지 내렸는지도 중요하지만, 그 판단의 근거가 되는 통계를 얼마나 믿을 수 있는지는 더욱 근본적인 문제다.
부동산 시장의 신뢰는 정확한 정보에서 출발한다. 엇갈린 집값 통계가 던진 질문에 이제는 통계 작성기관과 정책 당국이 보다 분명한 답을 내놓아야 할 때다.
문의 : 031-563-2114
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