건축법 시행령 일부개정안, 국무회의 의결
다세대·다가구 면적 660㎡→1000㎡
다가구주택 층수도 3층→4층
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 정부가 다세대·다가구주택의 건축 규제를 약 30년 만에 완화한다. 그동안 면적과 층수 제한으로 건축 규모를 확대하기 어려웠던 이른바 '빌라'의 건축 여건이 개선되면서 도심 내 비아파트 주택 공급에도 변화가 예상된다.
국토교통부는 3일 열린 국무회의에서 다세대·다가구주택의 면적과 층수 제한을 완화하는 내용의 '건축법 시행령 일부개정안'이 의결됐다고 밝혔다. 이번 개정은 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 개정된 시행령은 오는 11월 12일부터 시행된다.
다세대·다가구주택 면적 제한 660㎡→1000㎡ 확대
이번 개정안의 핵심은 다세대·다가구주택의 연면적 제한을 기존 660㎡에서 1000㎡로 확대하는 것이다. 약 51.5% 늘어난 규모로, 1990년대 이후 유지돼 온 건축 기준이 완화되는 셈이다.
다가구주택의 층수 제한도 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 상향된다.
그동안 다세대·다가구주택은 대지의 용적률을 충분히 확보할 수 있는 경우에도 별도의 면적과 층수 제한에 걸려 건축 규모를 키우기 어려웠다. 대지 조건이나 용적률과 관계없이 연면적과 층수 기준이 건축 계획에 제약으로 작용했기 때문이다.
앞으로는 완화된 기준을 활용해 기존보다 넓고 규모가 큰 주택을 건축할 수 있게 된다. 특히 용적률 상한을 모두 활용하지 못했던 중·대규모 대지에서는 증축이나 재건축을 통해 주택 공급을 늘릴 여지가 생긴다.
주민공동시설 설치하면 용적률 완화 가능
다세대주택의 주거 편의성을 높이기 위한 제도도 마련됐다.
개정안에는 다세대주택에 주민공동시설을 설치하는 경우 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 추가로 완화할 수 있도록 하는 내용이 포함됐다.
이에 따라 주차장이나 공용공간 등 기본적인 주거 기능을 넘어 주민들이 함께 이용할 수 있는 편의시설을 갖춘 주택을 계획할 수 있는 여건이 확대될 전망이다.
주택 내부 구조에도 변화가 예상된다. 기존 빌라는 원룸이나 투룸 중심의 소규모 평면이 많은 편이었지만, 면적과 층수 기준이 완화되면 보다 다양한 규모와 구조의 주택을 설계할 수 있다. 가족 단위 거주 수요를 고려한 쓰리룸 이상의 평면이나 공용 편의시설을 갖춘 주택도 건축 계획에 반영할 수 있게 된다.
다만 실제 건축 가능 규모와 세대 구성은 대지 면적, 용적률, 주차장 설치 기준 등 개별 사업지에 적용되는 다른 건축 규정에 따라 달라진다.
일조권 높이 제한도 합리화…건축 설계 자율성 확대
이번 시행령 개정에는 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한을 합리화하는 내용도 포함됐다.
기존에는 건축물 높이가 10m를 초과하면 정북 방향의 일조권을 확보하기 위해 상층부를 사선 형태로 설계해야 하는 경우가 있었다. 이로 인해 건물 외관이 계단식으로 형성되거나 실내 공간 활용에 제약이 발생하기도 했다.
개정안은 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 5m의 고정 이격 기준을 적용하도록 했다. 이에 따라 기존의 사선 형태 설계로 발생하던 공간 제약을 줄이고 건축물의 형태와 내부 공간을 보다 효율적으로 계획할 수 있을 것으로 기대된다.
비아파트 공급 회복 계기 될까
정부가 장기간 유지된 빌라 건축 규제를 완화한 배경에는 비아파트 주택 공급 여건을 개선하려는 목적이 있다.
다세대·다가구주택은 아파트와 함께 도심의 주요 주거 유형을 구성하지만, 전세사기 여파와 부동산 경기 침체 등으로 비아파트 시장의 수요와 공급이 위축된 상황이다.
건축 규제가 완화되면 민간 사업자가 기존보다 다양한 규모와 형태의 주택을 공급할 수 있고, 대지 활용도가 높아지면서 신규 건축이나 기존 주택의 증축·재건축을 검토할 수 있는 사업지도 늘어날 수 있다.
국토교통부는 이번 개정이 도심 내 대지 활용도를 높이고 일반주택 공급을 촉진하는 계기가 될 것으로 기대하고 있다.
이진철 국토교통부 건축정책관은 다세대·다가구주택이 과거 도시 팽창기에 신속한 주택 공급을 위해 도입됐지만, 경직된 건축 기준으로 변화한 개발 여건과 국민의 다양한 생활 양식을 충분히 반영하지 못했다며 이번 개정의 취지를 설명했다.
다만 건축 규제 완화가 곧바로 공급 증가로 이어지는 것은 아니다. 실제 사업 추진 여부는 토지 확보 비용과 공사비, 금융 여건, 임대·분양 수요 등 여러 조건에 영향을 받는다.
이번 개정으로 빌라 건축의 면적과 층수 제약이 완화된 만큼, 앞으로 도심 내 비아파트 주택의 공급 방식과 주거 형태가 얼마나 다양해질지 주목된다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
Copyright © 2026 AI부동산경제신문. All Rights Reserved.
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
