서울과 경기 남부를 연결하는 석수역 일대의 도시공간이 대대적으로 바뀔 전망이다.
1987년 문을 연 금천구 중앙철재종합상가가 최고 43층, 944세대 규모의 주거·상업 복합단지로 재편되는 정비사업이 서울시 심의를 통과했다.
이번 사업은 단순히 오래된 상가를 철거하고 고층 건물을 짓는 개발계획 이상의 의미를 갖는다.
한때 철재 유통과 관련 상업기능을 담당했던 노후 상가가 시설 안전 문제와 공실 증가로 경쟁력을 잃어가는 상황에서, 기존 산업·상업 공간을 주거와 생활편의시설 중심의 복합공간으로 전환하는 도시정비사업이기 때문이다.
특히 서울시가 발표한 중앙철재종합상가의 공실률은 38.4%에 달한다. 2023년에는 화재까지 발생해 노후 시설의 안전성과 정비 필요성이 지속적으로 제기돼 왔다.
서울시는 지난 10월 30일 시장정비사업 공동위원회를 열고 금천구 시흥동 966-2번지 일대 '중앙철재종합상가 시장정비사업 추진계획 및 경관심의안'을 수정가결했다고 11월 1일 밝혔다.
사업계획에 따르면 해당 부지에는 지하 4층부터 지상 최고 43층까지 주상복합 건축물 6개 동이 들어서며, 총 944세대의 주거시설과 대규모점포, 공공체육시설, 사회복지시설 등이 조성될 예정이다.
다만 이번 결정은 시장정비사업 추진계획에 대한 심의 결과로, 모든 인허가와 사업 절차가 완료됐다는 의미는 아니다. 실제 착공과 준공 시점, 세부 건축계획은 향후 절차에 따라 달라질 수 있다.
■ 공실률 38.4%에 화재까지…노후 철재상가 정비 필요성 커져
중앙철재종합상가는 1987년 서울 남측 관문인 금천구 석수역세권에 들어섰다.
준공 이후 약 39년이 흐르면서 건축물과 시설의 노후화가 진행됐고, 불법 증축·개조 등에 따른 안전 문제도 지속적으로 제기됐다.
특히 2023년에는 화재가 발생했으며, 상가 공실률이 38.4%에 이르는 등 상권의 경쟁력 저하가 정비 필요성을 높인 것으로 서울시는 설명했다.
공실률 38.4%는 단순히 비어 있는 점포가 많다는 의미를 넘어 기존 상업공간의 활용도가 낮아졌다는 점을 보여주는 지표다.
다만 이 수치만으로 공실 증가의 원인을 특정하거나, 모든 입점 상인의 영업 상황이 악화됐다고 단정할 수는 없다.
철재 유통환경의 변화, 건축물 노후화, 접근성, 주변 상권과의 경쟁 등 여러 요인이 복합적으로 작용했을 가능성이 있으나, 이번 보도자료에는 원인별 분석 결과가 제시되지 않았다.
그럼에도 화재 발생 이력과 노후 시설 문제, 높은 공실률이 동시에 확인됐다는 점에서 해당 지역의 물리적 환경과 상업기능을 재검토할 필요성은 상당하다고 볼 수 있다.
서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'에 따른 시장정비사업 방식으로 해당 지역의 정비를 추진하고 있다.
■ 최고 43층·944세대…주거와 상업·체육·복지시설 결합
이번 사업계획의 핵심은 기존 철재상가 중심의 공간을 주거와 상업, 생활편의 기능이 결합된 복합단지로 전환하는 것이다.
서울시가 공개한 계획에 따르면 주요 사업 내용은 다음과 같다.
- 위치: 서울특별시 금천구 시흥동 966-2번지 일대
- 사업명: 중앙철재종합상가 시장정비사업
- 심의 결과: 2026년 10월 30일 시장정비사업 공동위원회 수정가결
- 건축 규모: 지하 4층~지상 최고 43층
- 건축물: 주상복합 6개 동
- 주거 공급: 총 944세대
- 주요 시설: 대규모점포, 공공체육시설, 사회복지시설 등
이번 계획에서 주목할 부분은 주거시설 공급뿐 아니라 공공체육시설과 사회복지시설을 함께 조성한다는 점이다.
대규모 주거단지는 새로운 거주 인구를 유입시키는 역할을 하지만, 생활편의시설이 충분하지 않으면 주변 지역의 기존 시설에 이용 수요가 집중될 수 있다.
따라서 주거시설과 공공시설을 함께 계획하는 방식은 신규 입주민뿐 아니라 주변 주민의 생활환경 개선에도 영향을 미칠 수 있다.
다만 공공체육시설과 사회복지시설의 구체적인 면적, 운영 방식, 이용 대상 등은 이번 발표에 포함되지 않았다.
실제 주민 편익은 시설이 계획대로 조성되는지뿐 아니라 완공 이후 누구에게, 어떤 조건으로 개방되는지에 따라서도 달라질 것으로 보인다.
■ 호암산 조망 고려한 건축 배치…고층 개발과 도시경관 조화 추진
서울시는 이번 사업에서 주변 자연환경과 조화를 이루는 건축물 배치도 강조했다.
대상지 동쪽에는 호암산이, 서쪽에는 안양천이 자리하고 있다.
서울시는 강남순환로변에서 안쪽으로 갈수록 건축물의 높이가 낮아지도록 배치하고, 호암산 방향으로 통경축을 확보할 계획이라고 밝혔다.
통경축은 건축물 사이로 산이나 주요 경관을 바라볼 수 있도록 확보하는 시각적 공간을 의미한다.
고층 건축물이 밀집할 경우 주변 자연경관이 가려지거나 시각적인 압박감이 커질 수 있기 때문에, 건축물의 높이와 배치, 열린 공간을 함께 고려하는 것이 중요하다.
이번 계획은 최고 43층의 고층 개발을 추진하면서도 호암산 방향의 시야를 확보하고 주변 경관과 조화를 이루겠다는 구상이다.
다만 실제 조망 확보 수준이나 주변 주거지에 미칠 일조·조망 영향은 구체적인 건축 배치와 향후 인허가 자료를 통해 확인해야 한다.
서울시가 공개한 조감도 역시 사업의 계획 방향을 보여주는 자료로, 최종 건축물의 형태가 확정됐다는 의미는 아니다.
■ 석수역 1호선에 신안산선까지…교통 접근성 개선 기대
중앙철재종합상가 정비사업이 주목받는 또 다른 이유는 석수역 일대의 교통 여건이다.
현재 이 지역은 수도권 전철 1호선 석수역을 이용할 수 있으며, 서울과 경기도 안양·광명시를 연결하는 경계지역에 위치한다.
여기에 공사 중인 신안산선이 개통되면 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 개선될 것으로 서울시는 전망했다.
서울시가 석수역 일대를 서남권의 새로운 주거·생활거점으로 육성하려는 배경에도 이러한 교통 접근성에 대한 기대가 반영된 것으로 볼 수 있다.
다만 신안산선의 개통 시기와 실제 이동시간 단축 효과는 이번 보도자료에서 구체적으로 제시되지 않았다.
따라서 신안산선 개통에 따른 접근성 향상은 현재 확인된 교통편익이 아니라 향후 실현될 것으로 기대되는 효과로 구분해야 한다.
또한 944세대 규모의 주거시설이 조성되면 거주 인구와 차량 이동 수요가 증가할 수 있다.
이에 따라 대중교통 접근성뿐 아니라 주변 도로의 교통처리 능력, 보행 동선, 주차 수요 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
서울시는 사업 대상지 일대의 보행환경과 교통체계를 함께 개선할 계획이라고 밝혔지만, 구체적인 교통영향 분석 결과는 공개된 보도자료에 포함되지 않았다.
■ TJ뉴스 분석① '시장정비사업'이라는 점이 중요한 이유
이번 개발은 일반적인 아파트 재건축사업과 구분되는 시장정비사업이라는 점에서 의미가 있다.
서울시는 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'을 근거로 중앙철재종합상가의 정비를 추진하고 있다.
시장정비사업은 노후화된 시장의 시설과 상업환경을 개선하고 시장 기능을 정비하기 위한 제도적 틀이다.
따라서 사업의 성과를 평가할 때는 주거시설을 얼마나 공급하는지만 볼 것이 아니라 기존 시장의 상업기능이 어떤 방식으로 재편되는지도 함께 살펴야 한다.
이번 계획에는 대규모점포가 포함돼 있지만, 기존 철재상가의 업종과 상인들이 새 시설에 어떤 방식으로 참여할 수 있는지는 제시되지 않았다.
기존 상권의 물리적 환경을 개선하는 것과 그곳에서 영업해 온 상인들의 경제적 기반을 유지하는 것은 서로 다른 문제다.
새로운 복합단지가 조성되더라도 기존 상인들이 높은 임대료나 입점 비용 때문에 다시 영업하기 어려워진다면, 시설 현대화가 곧 기존 상권의 회복으로 이어진다고 보기는 어렵다.
따라서 향후 사업 추진 과정에서는 기존 상인의 영업 지속 가능성, 이전·재입점 조건, 사업 기간 중 영업공백 등에 대한 구체적인 검토가 필요하다.
이는 이번 사업에서 위법이나 갈등이 발생했다는 의미가 아니라, 노후 시장을 복합개발하는 과정에서 확인해야 할 중요한 정책적 과제다.
■ TJ뉴스 분석② 944세대 공급이 주변 주거시장에 미칠 영향은?
이번 사업이 계획대로 추진되면 석수역 일대에 944세대의 신규 주거시설이 공급될 예정이다.
이는 지역의 주거 선택지를 확대하고 기존 상업지역의 토지 이용 형태를 바꾸는 계기가 될 수 있다.
특히 철도 접근성과 생활편의시설이 결합된 복합단지는 역세권 주거 수요에 대응하는 방식으로 활용될 수 있다.
그러나 신규 주택 공급이 곧바로 주변 집값 상승이나 하락으로 연결된다고 단정하기는 어렵다.
실제 부동산시장에 미치는 영향은 공급 시기, 주택 유형과 면적, 분양가격, 주변 주택 공급량, 금리와 경기 여건 등 여러 요인에 따라 달라진다.
이번 보도자료에는 분양 방식이나 공급 유형, 전용면적별 세대수, 예상 분양가격 등이 제시되지 않았다.
따라서 현재 단계에서 주택가격 변동이나 투자수익을 예측하는 것은 근거가 부족하다.
오히려 주민 입장에서는 신규 주택 공급과 함께 공공시설이 실제로 얼마나 확충되는지, 주변 교통과 생활환경에 어떤 변화가 발생하는지를 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.
■ TJ뉴스 분석③ 개발사업의 성패는 기존 상인과 지역주민의 상생에 달려
중앙철재종합상가는 오랜 기간 특정 업종의 상업기능을 담당해 온 공간이다.
이러한 시설이 대규모 복합단지로 전환되면 건축물의 형태뿐 아니라 지역의 상업구조도 달라질 수 있다.
기존 철재 관련 상업기능이 유지되는지, 다른 지역으로 이전하는지, 새로운 대규모점포와 어떻게 연결되는지에 따라 지역경제에 미치는 영향이 달라질 것이다.
특히 정비사업 과정에서는 토지·건물 소유자와 임차상인, 주변 주민 사이에 서로 다른 이해관계가 존재할 수 있다.
사업 추진으로 시설 안전과 도시경관이 개선되는 것은 긍정적인 효과가 될 수 있지만, 기존 영업자의 이전 부담이나 영업공백이 발생할 가능성도 함께 고려해야 한다.
다만 현재 공개된 자료만으로 기존 상인들의 구체적인 입장이나 사업에 대한 찬반 여부를 확인할 수는 없다.
따라서 특정 집단이 개발을 반대하거나 찬성한다고 단정해서는 안 된다.
향후 사업의 사회적 수용성을 높이기 위해서는 기존 상인과 지역주민에게 사업계획과 권리관계, 이전 및 재입점 조건 등을 충분히 설명하고 의견을 수렴하는 과정이 중요할 것으로 보인다.
■ TJ뉴스 분석④ 2023년 화재와 불법 증축 문제…정비사업의 공공성은 안전에서 출발
이번 사업의 필요성을 설명하는 근거 가운데 하나는 기존 시설의 안전 문제다.
서울시에 따르면 중앙철재종합상가에서는 불법 증축·개조 등에 따른 안전 문제가 지속적으로 제기됐으며, 2023년 화재도 발생했다.
그러나 보도자료에는 당시 화재의 원인이나 피해 규모, 불법 증축·개조와 화재 사이의 인과관계가 제시되지 않았다.
따라서 화재가 불법 증축 때문에 발생했다고 단정할 수는 없다.
그럼에도 노후 상업시설에서 건축물의 안전성, 소방시설, 피난 동선, 전기설비 등의 적정성을 확보하는 일은 중요한 공공적 과제다.
정비사업이 단순히 건축물의 외관을 바꾸는 데 그치지 않고 기존 시설에서 제기됐던 위험 요소를 실질적으로 해소하는 방향으로 추진돼야 하는 이유다.
또한 사업이 장기간 진행될 경우 기존 시설의 사용이 계속되는 기간에 대한 안전관리도 중요하다.
새로운 건축물이 들어서기 전까지 노후 시설의 안전 문제가 방치되지 않도록 적절한 점검과 관리가 병행될 필요가 있다.
■ TJ뉴스 분석⑤ 서울·경기 경계지역 개발, 행정구역 넘어선 생활권 변화 주목
석수역 일대는 서울 금천구와 경기도 안양·광명시가 맞닿는 경계지역이다.
이처럼 행정구역은 다르지만 교통과 상업, 주거활동이 서로 연결되는 지역에서는 개발사업의 영향이 해당 지방자치단체 내부에만 머무르지 않을 수 있다.
신규 주거시설과 대규모점포가 들어서면 서울 주민뿐 아니라 인접한 경기지역 주민들의 이동과 소비에도 변화가 발생할 가능성이 있다.
특히 석수역과 주변 도로를 이용하는 통행 수요는 행정구역 경계를 넘어 형성된다.
따라서 교통체계 개선과 보행환경 정비를 검토할 때 주변 지자체와의 생활권 연결성을 고려할 필요가 있다.
서울시가 이번 사업을 서남권 균형발전의 일환으로 설명한 것도 이러한 지역적 특성과 관련이 있다.
다만 실제로 어느 정도의 인구 유입과 상권 변화가 발생할지는 사업 규모뿐 아니라 입주시기, 상업시설 운영계획, 주변 교통망 완성 여부 등에 따라 달라질 수 있다.
■ '수정가결'은 사업 완료가 아니다…향후 절차와 일정 확인 필요
서울시가 이번 시장정비사업 추진계획을 수정가결했다는 것은 사업 추진에 중요한 행정적 진전이 있었다는 의미다.
그러나 수정가결을 곧바로 착공 확정이나 분양 일정 확정으로 이해해서는 안 된다.
사업계획은 향후 심의 조치계획 수립과 인허가 과정에서 조정될 수 있다.
서울시 역시 보도자료에 첨부한 위치도와 조감도가 후속 절차에 따라 변경될 수 있다고 명시했다.
따라서 사업의 실제 추진 속도를 판단하려면 후속 행정절차, 구체적인 건축계획 확정 여부, 사업 시행 일정 등을 추가로 확인해야 한다.
특히 사업비와 자금조달 계획, 기존 상인 대책, 교통영향 검토 결과 등은 사업의 실현 가능성과 주민 편익을 평가하는 데 중요한 자료가 될 수 있다.
현재 공개된 보도자료만으로는 이러한 사항을 모두 확인하기 어렵다.
■ 서울시 "서남권 균형발전 이끌 것"…실질적인 생활환경 개선이 관건
강석 서울시 균형발전본부장은 석수역 일대가 우수한 교통 여건과 풍부한 자연환경을 갖춘 발전 잠재력이 높은 지역이라고 평가했다.
이어 이번 시장정비사업을 통해 주거와 상업, 생활편의 기능이 조화를 이루는 공간을 조성하고, 신안산선 개통에 따른 접근성 향상 효과와 연계해 서울 서남권의 균형발전을 추진하겠다는 입장을 밝혔다.
이번 사업은 노후 상업시설의 안전 문제를 개선하면서 새로운 주거공간과 생활편의시설을 공급한다는 점에서 지역 환경을 변화시킬 수 있는 개발계획이다.
그러나 개발사업의 가치를 건축물의 높이나 세대수만으로 평가하기는 어렵다.
기존 상인들이 변화된 환경 속에서 영업을 지속할 수 있는지, 주변 주민들이 공공시설을 실질적으로 이용할 수 있는지, 교통과 보행환경이 개선되는지 등이 함께 검토돼야 한다.
또한 사업 추진 과정에서 계획된 시설이 실제로 조성되고, 지역사회에 필요한 기능을 수행하는지도 중요하다.
39년 된 철재상가가 최고 43층의 복합단지로 바뀌는 것은 도시경관의 변화다. 그러나 그 개발이 지역주민과 기존 상인들의 삶을 얼마나 개선하는지는 앞으로의 사업 추진 과정에서 결정될 것이다.
서울 서남권의 관문인 석수역 일대가 새로운 주거·생활거점으로 자리 잡을 수 있을지, 향후 인허가와 사업 추진 과정에 관심이 모인다.
자료 출처: 서울특별시 균형발전본부 도시정비과, 2026년 11월 2일 조간 보도자료 「서울 남쪽 관문 '석수역 중앙철재종합상가', 주거·상업 복합거점으로 재탄생」 및 첨부 위치도·조감도.
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