은마 재건축부담금 예정액 총 2조원
반포현대는 9일 사전통지 예정
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[서울=이진형 기자] 서울 강남권 주요 재건축 단지에 수억원대의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 잇따라 예고되면서 정비사업 현장의 긴장감이 커지고 있다. 대치동 은마아파트는 조합원 1인당 평균 4억6000만원이 넘는 부담금 예정액을 통지받았고, 서초구 반포현대 역시 가구당 평균 2억2000만원대의 부담금이 예상된다.
공사비 상승으로 조합원 분담금이 커지는 상황에서 재건축부담금까지 추가로 발생할 수 있다는 점이 사업 추진의 변수로 떠올랐다. 재건축을 통한 도심 주택 공급 확대를 추진하는 가운데 재초환 제도의 적정성을 둘러싼 논쟁도 다시 커지고 있다.
은마아파트 조합원 1인당 평균 4억6334만원 예정액 통지
6일 강남구청 등에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합은 최근 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재건축부담금 예정액을 통지받았다. 단지 전체 예정액은 약 2조44억원으로 집계됐다.
은마아파트는 지난 7월 사업시행계획인가를 받았으며, 현재 기존 4424가구를 최고 49층, 5850가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 앞으로 관리처분계획인가와 이주, 철거 등의 절차가 남아 있다.
이번에 통지된 금액은 조합원이 실제로 납부해야 하는 최종 부담금은 아니다. 사업시행계획인가 이후 조합이 부담금 산정에 필요한 자료를 관할 구청에 제출하면 지자체가 이를 바탕으로 예상액을 산정해 통지하는 절차다.
실제 부담금은 재건축 사업이 끝난 뒤 확정된다. 준공 시점의 주택가액과 사업 초기 주택가액, 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발비용을 종합적으로 반영해 초과이익을 산정한다. 따라서 향후 주택가격 변동이나 사업비 등에 따라 은마아파트의 최종 부담금은 현재 예정액과 달라질 수 있다.
반포현대도 가구당 2억2000만원대 예상…사전통지 절차 착수
서초구 반포현대 재건축 단지에도 부담금 부과 절차가 진행되고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대 재건축조합에 부담금 예정액을 사전통지하고 50일간 이의신청을 받을 예정이다. 해당 단지는 현재 반포센트레빌아스테리움으로 준공돼 있다.
반포현대의 가구당 평균 부담금은 2억2000만원대로 알려졌다. 다만 이번 사전통지는 최종 부담금 고지에 앞서 조합의 의견을 듣는 단계다. 조합의 이의신청과 추가 자료 검토 등을 거쳐 실제 부과 여부와 금액이 결정된다.
정비업계에서는 이의신청 등을 거치면서 부담금이 줄어들 가능성도 거론하고 있다. 하지만 최종 금액이 확정되기 전까지는 조합원별 부담 수준을 단정하기 어렵다.
서초구는 반포현대의 부담금 부과 절차와 관련해 국토교통부와 소멸시효 해석에도 이견을 보이고 있다. 서초구는 2021년 준공된 이 단지의 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 보는 반면, 국토부는 2024년 법 개정에 따른 특례규정을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 제시한 것으로 알려졌다.
서초구는 이의신청 기간을 확보하기 위해 사전통지를 진행하되, 국토부의 명확한 법 해석이 나오면 절차를 재검토할 수 있다는 입장이다.
재건축 분담금과 재건축부담금, 무엇이 다른가
재건축 사업에서 조합원이 부담하는 돈은 크게 사업비 충당을 위한 분담금과 재건축초과이익환수제에 따른 부담금으로 구분된다.
분담금은 새 아파트를 배정받기 위해 조합원이 사업비 부족분을 나눠 내는 돈이다. 공사비가 오르거나 일반분양 수입이 예상보다 줄어들면 조합원의 추가 분담금이 증가할 수 있다.
반면 재건축부담금은 재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 공공이 환수하는 금액이다. 재건축 사업으로 얻은 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 뒤 일정 기준을 초과하는 부분에 부과한다.
따라서 조합원이 공사비 등을 충당하기 위해 분담금을 이미 납부했더라도 재건축부담금은 별도로 발생할 수 있다. 다만 부담금 산정 과정에서는 법에서 인정하는 공사비 등 개발비용을 제외한다.
재초환, 조합원 1인당 초과이익 8000만원 초과하면 부과
재건축초과이익환수제는 재건축으로 발생한 개발이익의 일부를 환수하기 위해 2006년 9월 도입됐다. 재건축에 따른 과도한 개발이익이 특정 조합원에게 집중되는 것을 막고, 투기 수요를 억제한다는 취지다.
부담금은 재건축 사업에 따른 조합원 1인당 평균 초과이익을 기준으로 산정한다. 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과이익 규모에 따라 10~50%의 부과율이 적용된다.
초과이익 산정 기간은 원칙적으로 조합설립인가일부터 준공인가일까지다. 이 기간이 10년을 초과하면 준공인가일을 기준으로 거꾸로 10년간을 산정 기간으로 삼는다.
집값 상승분 전체가 초과이익으로 인정되는 것은 아니다. 재건축을 하지 않았더라도 발생했을 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 등 개발비용을 제외한 금액이 산정 기준이 된다.
또한 재건축부담금은 주택을 매각했을 때 발생하는 양도차익에 부과하는 세금과 다르다. 재건축 사업이 종료되는 시점을 기준으로 부담금이 산정되기 때문에 새 아파트에 입주해 계속 거주하더라도 납부 대상이 될 수 있다.
장기 1주택자 감면·납부유예 제도도 적용
재초환에는 장기간 주택을 보유한 1주택자 등을 위한 감면 제도도 마련돼 있다.
2024년 3월 시행된 개정법에 따라 준공 시점에 1가구 1주택자이고 법정 요건을 충족하면 보유기간에 따라 부담금을 감면받을 수 있다. 보유기간 6년 이상부터 10% 감면이 적용되며, 기간이 길어질수록 감면율이 높아져 최대 70%까지 줄어들 수 있다.
준공 시점에 만 60세 이상인 1가구 1주택자는 담보 제공 등 요건을 갖추면 부담금 납부를 유예해 달라고 신청할 수도 있다. 감면은 최종적으로 내야 할 금액을 줄이는 것이고, 납부유예는 납부 시기를 늦추는 제도라는 차이가 있다.
재건축 단지를 매수하거나 조합원으로 사업에 참여할 때는 단지 전체 또는 가구당 평균 예정액만으로 실제 부담을 판단해서는 안 된다. 조합원별 기존 주택·토지 평가액과 배분 기준, 장기보유 감면 요건 등에 따라 개인별 부담금이 달라질 수 있기 때문이다.
서초구 재초환 폐지 건의…주택 공급 위축 우려
재건축 부담금이 구체적인 금액으로 제시되면서 제도 폐지나 완화를 요구하는 목소리도 커지고 있다.
서초구는 지난 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했다. 구는 미실현 이익에 대한 부담금 부과와 기부채납, 각종 세금 등 중복 부담이 재건축 사업을 지연시키고 도심 주택 공급을 위축시킬 수 있다는 점을 문제로 제기했다.
재초환을 둘러싼 주요 쟁점은 실제로 현금화하지 않은 개발이익에 부담금을 부과한다는 점이다. 집값이 상승해도 주택을 매각하지 않은 조합원은 당장 현금 수입이 없을 수 있어 부담금 마련에 어려움을 겪을 수 있다는 지적이다. 재건축 과정에서 조합원들이 공공시설 설치와 기부채납 등도 부담하는 만큼 추가적인 환수가 과도하다는 주장도 나온다.
반면 재건축으로 발생한 개발이익을 일부 환수해 주택가격 안정과 사회적 형평성을 도모해야 한다는 제도 도입 취지도 여전히 존재한다. 헌법재판소는 2019년 재초환 제도에 대해 합헌 결정을 내린 바 있다.
재건축 사업성 판단에 재초환 부담 중요 변수로
은마아파트와 반포현대 사례는 재초환이 재건축 시장에서 현실적인 사업비 변수로 부각되고 있음을 보여준다. 특히 공사비 상승과 조합원 분담금 증가가 이어지는 상황에서 수억원대 부담금이 추가로 예상되면 조합원들의 자금 계획과 사업 추진 일정에도 영향을 줄 수 있다.
재건축 사업을 검토하는 조합원이나 매수자라면 예상 분담금뿐 아니라 재초환 예정액과 개인별 산정 기준, 감면 가능 여부까지 함께 살펴볼 필요가 있다. 다만 예정액은 최종 확정 금액이 아니므로 지자체의 후속 통지와 조합의 이의신청 결과를 확인해야 한다.
도심 주택 공급 확대가 주요 정책 과제로 떠오른 가운데 재초환 부담이 재건축 사업 추진에 어떤 영향을 미칠지, 정부와 지자체가 제도 개선 논의에 나설지 주목된다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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