고양창릉 S-2블록 284가구 12월 분양
나머지 지분 20년간 취득…4년마다 15%씩
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 분양가의 25%만 먼저 납부하고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 취득하는 공공분양주택이 오는 12월 경기 고양창릉에서 처음 공급된다. 초기 목돈 부담을 낮춰 청년층과 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히겠다는 취지다.
다만 분양가의 25%만으로 주택 전체를 소유하는 것은 아니다. 나머지 지분을 정해진 일정에 따라 추가로 취득해야 하며, 취득하지 않은 지분에 대해서는 별도의 임대료도 부담해야 한다. 정부는 이와 함께 주택도시기금의 저리 대출을 활용하고 향후 주택 가격 상승에 따른 이익을 나누는 ‘이익공유형Ⅱ’ 도입도 추진하고 있다.
국토교통부는 4일 이 같은 내용을 담은 ‘부담가능한 공공분양주택’ 세부 시행 방안을 발표했다. 지난 8·13 주택공급 대책의 후속 조치로, 초기 자산이 부족하지만 장기적으로 주택 구입 여력이 개선될 수 있는 청년층 등 실수요자를 지원하기 위해 마련됐다.
고양창릉 S-2블록 284가구…지분적립형 첫선
이번에 도입되는 공공분양 방식은 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 두 가지다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 적용되며, 일반적인 분양 방식보다 초기 자금 부담을 줄이는 대신 지분을 단계적으로 확보하거나 향후 시세차익을 공유하는 구조다.
첫 공급 단지는 3기 신도시인 경기 고양창릉 S-2블록이다. 전체 1057가구 가운데 284가구가 오는 12월 지분적립형으로 공급될 예정이다.
지분적립형은 입주 시점까지 분양가의 25%에 해당하는 지분을 먼저 취득하는 방식이다. 납부 구조는 계약 시 분양가의 10%, 입주 시 15%다. 이후 나머지 75%는 4년마다 15%씩 총 5회에 걸쳐 추가 취득한다. 정해진 일정에 따라 지분을 모두 확보하면 최종적으로 주택 전체의 소유권을 갖게 된다.
예를 들어 분양가가 5억1000만원인 전용면적 55㎡ 주택이라면 최초 지분 취득에 필요한 금액은 약 1억2750만원이다. 이후 4년 단위로 추가 지분을 매입해야 하므로 입주 시점의 부담만으로 전체 주택을 소유하는 방식과는 차이가 있다.
잔여 지분 취득 가격은 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액을 기준으로 산정한다. 경제적 사정으로 정해진 시기에 지분을 추가 취득하기 어려운 경우에는 회차별로 최대 1년까지 취득을 유예할 수 있다. 다만 유예기간 이후에도 지분을 확보하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차가 적용될 수 있다.
미취득 지분은 임대료 별도 부담…전세 시세 90% 기준
지분적립형에서 반드시 확인해야 할 부분은 미취득 지분에 대한 임대료다.
입주자는 주택 지분의 25%를 먼저 취득하고 나머지 75%는 공공사업자가 보유하게 된다. 이 기간에는 공공사업자가 보유한 지분에 대해 별도의 임대료를 납부해야 한다.
임대료는 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 산정한 뒤 사업자가 보유한 지분 비율을 적용하는 방식이다. 따라서 초기 분양대금이 적더라도 임대료 부담이 추가로 발생한다는 점을 고려해야 한다.
한 가지 예로 주변 전세 시세가 4억원인 주택을 가정하면, 전세 시세의 90%는 3억6000만원이다. 여기에 미취득 지분율을 적용해 임대료를 산정하는 구조다. 구체적인 임대료 납부 방식과 금액은 주택의 전세 시세와 취득한 지분 비율 등에 따라 달라진다.
지분적립형 주택은 전매제한 10년, 실거주 의무기간 5년이 적용된다. 공급 물량은 특별공급 70%, 일반공급 30%로 배정되며, 기본 자격 요건으로 총자산 3억6200만원 이하와 3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하 등이 제시됐다. 맞벌이 가구의 경우 월 소득 기준은 1507만원 이하까지 허용된다.
결국 지분적립형은 초기 분양대금만 비교할 것이 아니라 장기간의 추가 지분 취득 비용과 임대료, 소득 및 자산 요건까지 함께 따져봐야 하는 주택 유형이다.
이익공유형Ⅱ, 분양가 70% 저리 대출…시세차익은 나눈다
정부가 함께 추진하는 이익공유형Ⅱ는 지분적립형과 다른 방식으로 초기 자금 부담을 낮춘다.
주택도시기금에서 분양가의 최대 70%를 대출받을 수 있도록 하는 모델이다. 대출 한도는 최대 5억원이며, 수분양자는 나머지 30%를 초기 자금으로 마련하는 구조다.
분양가 5억1000만원을 기준으로 하면 기금 대출을 제외한 초기 필요 자금은 약 1억5300만원이다. 지분적립형처럼 주택 지분을 20년에 걸쳐 나눠 취득하는 방식은 아니지만, 향후 주택을 매각하거나 대출금을 상환할 때 집값 상승에 따른 이익을 주택도시기금과 나누게 된다.
대출금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 설정하고, 최대 0.5%포인트의 우대금리를 추가 적용하는 방안이다. 다만 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저금리로 정한다. 현재 기준으로 제시된 최저금리는 연 1.2% 수준이다.
시세차익은 대출 평균잔액 비율을 기준으로 수분양자와 주택도시기금이 나누는 구조다. 주택을 매각하지 않고 대출금을 상환해 차익 공유 의무를 종료하는 방식도 추진된다.
다만 이익공유형Ⅱ는 아직 법적 근거가 마련되지 않았다. 국토부는 공공주택 특별법령 개정을 추진하고 있으며, 법 개정 이후 공급을 시작한다는 계획이다. 따라서 실제 공급 시점과 세부 조건은 향후 법령 개정 및 후속 절차를 확인해야 한다.
초기 자금 부담 낮추는 공공분양…장기 비용까지 비교해야
이번 제도는 분양가 상승과 대출 부담으로 기존 공공분양주택에 접근하기 어려웠던 실수요자에게 새로운 선택지를 제공한다는 점에서 의미가 있다. 특히 주택 구입을 위한 초기 목돈이 부족한 청년층이나 장기적인 소득 증가를 기대하는 가구에는 주거 진입 장벽을 낮추는 대안이 될 수 있다.
다만 초기 납부액이 적다는 이유만으로 주거비 부담이 크게 줄어든다고 단정하기는 어렵다. 지분적립형은 잔여 지분을 취득하는 데 필요한 자금과 미취득 지분에 대한 임대료를 장기간 부담해야 한다. 이익공유형Ⅱ 역시 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있지만 주택 가격이 상승하면 그에 따른 이익을 기금과 나누는 구조다.
따라서 두 유형을 비교할 때는 최초 납부액뿐 아니라 장기적인 자금 조달 계획, 임대료와 이자 부담, 향후 주택 처분 계획까지 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.
국토부는 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 지분적립형 등 부담가능한 공공분양주택 공급 단지를 포함할 예정이다. 고양창릉에서 시작되는 첫 공급이 초기 자금 부담을 낮춘 공공분양 모델의 확대로 이어질지 주목된다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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